1. Căn hộ 1 phòng ngủ The NEST – Lựa chọn đáng cân nhắc
Trong phân khúc căn hộ tại khu vực TP Mới Bình Dương, dòng căn hộ 1 phòng ngủ đang hướng đến nhóm khách hàng tìm kiếm một sản phẩm có tổng giá trị vừa phải, công năng phù hợp và khả năng khai thác cho thuê.
Tại dự án MIDORI PARK The NEST do BECAMEX TOKYU phát triển, căn hộ 1 phòng ngủ là một trong những loại hình dành cho người độc thân, các cặp đôi trẻ và khách hàng quan tâm đến bài toán sở hữu bất động sản có thể khai thác trong tương lai.
Điểm đáng chú ý của The NEST là dòng căn hộ này được bố trí tại cả hai tòa WEST và EAST, với diện tích và số lượng căn trên mỗi sàn khác nhau.
Theo thông tin sản phẩm được cung cấp, giá bán tham khảo dao động từ 2,3–2,5 tỷ đồng/căn, chưa bao gồm VAT. Với mức giá này, người mua có thể xem xét đồng thời ba yếu tố: tổng vốn sở hữu, nhu cầu sử dụng và doanh thu cho thuê dự kiến.
2. Chi tiết căn hộ 1 phòng ngủ The NEST tại tòa WEST và EAST
Một trong những yếu tố cần xem xét khi lựa chọn chung cư 1 phòng ngủ là diện tích sử dụng, vị trí căn hộ trên mặt bằng và số lượng sản phẩm cùng loại trong một tầng.
Tại The NEST, hai tòa WEST và EAST có cơ cấu sản phẩm khác nhau.
| Tiêu chí | Tòa WEST | Tòa EAST |
| Số căn 1 phòng ngủ/sàn | 2/32 căn | 2/29 căn |
| Diện tích căn hộ | 47 m² | 38,8 m² |
| Giá bán tham khảo | 2,3–2,5 tỷ đồng | 2,3–2,5 tỷ đồng |
| Giá đã bao gồm VAT | Chưa | Chưa |
| Định hướng lựa chọn | Ưu tiên diện tích rộng hơn | Ưu tiên diện tích gọn |
2.1. Căn hộ 1 phòng ngủ WEST – Diện tích 47 m²
Với diện tích 47 m², căn hộ 1 phòng ngủ tại tòa WEST phù hợp với khách hàng ưu tiên không gian sinh hoạt rộng rãi hơn trong cùng nhóm sản phẩm một phòng ngủ.
Khoảng diện tích này tạo điều kiện để bố trí phòng khách, khu vực bếp, phòng ngủ và các không gian phụ trợ theo mặt bằng thực tế.
Đối với khách hàng mua để ở, lợi thế cần kiểm tra là khả năng bố trí nội thất, mức độ riêng tư và sự thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày.
Đối với khách hàng quan tâm đến cho thuê, diện tích rộng hơn có thể phù hợp với người thuê cần không gian làm việc tại nhà hoặc muốn có khu vực sinh hoạt thoáng hơn. Tuy nhiên, mức tiền thuê thực tế vẫn phụ thuộc vào nội thất, tầng, hướng nhìn, thời điểm cho thuê và nhu cầu thị trường.
Theo cơ cấu được cung cấp, mỗi sàn WEST có 2 căn một phòng ngủ trên tổng số 32 căn. Tỷ lệ này tương đương 6,25% tổng số căn trên sàn, cho thấy dòng sản phẩm có số lượng tương đối giới hạn trong cơ cấu tầng điển hình.
2.2. Căn hộ 1 phòng ngủ EAST – Diện tích 38,8 m²
Nếu ưu tiên diện tích gọn và tối ưu tổng ngân sách, căn hộ 38,8 m² tại tòa EAST là lựa chọn đáng để xem xét.
Với diện tích nhỏ hơn, người mua cần chú ý đến thiết kế mặt bằng, cách bố trí đồ nội thất và khả năng tận dụng không gian. Một mặt bằng hợp lý có thể giúp căn hộ đáp ứng nhu cầu của người độc thân hoặc cặp đôi mà không cần diện tích quá lớn.
Từ góc độ sở hữu, diện tích nhỏ thường giúp giảm tổng giá trị tài sản khi đơn giá trên mỗi mét vuông tương đương. Tuy nhiên, trong trường hợp giá bán giữa hai loại căn không chênh lệch nhiều, cần so sánh kỹ đơn giá thực tế thay vì chỉ nhìn vào tổng giá.
Theo dữ liệu được cung cấp, mỗi sàn EAST có 2 căn một phòng ngủ trên tổng số 29 căn, tương đương khoảng 6,90% số căn trên sàn.
Như vậy, cả WEST và EAST đều có 2 căn một phòng ngủ theo cơ cấu sàn được nêu. Điểm khác biệt chính là diện tích, cách bố trí và giá bán cụ thể của từng căn.
3.Ba lý do chọn mua căn hộ 1 phòng ngủ The NEST
- Lý do 1: Tổng giá trị sở hữu dễ hoạch định hơn
Với mức giá tham khảo 2,3–2,5 tỷ đồng/căn, dòng căn hộ 1 phòng ngủ có tổng giá trị thấp hơn nhiều loại căn hộ diện tích lớn hơn trong cùng dự án.
Điều này giúp người mua dễ lập kế hoạch tài chính, đặc biệt nếu mục tiêu là sở hữu căn hộ đầu tiên hoặc xây dựng danh mục bất động sản theo từng giai đoạn.
Tuy nhiên, giá bán được nêu là giá chưa VAT. Khi tính tổng ngân sách, người mua cần cộng thêm VAT và các khoản chi phí liên quan theo hợp đồng, đồng thời xác định khoản thanh toán thực tế theo tiến độ.
Không nên chỉ dựa vào giá quảng cáo để xác định số vốn cần chuẩn bị.
- Lý do 2: khai thác cho thuê 11 triệu đồng/tháng
Một trong những điểm đáng quan tâm của căn hộ 1 phòng ngủ là khả năng phục vụ nhóm khách thuê cần không gian riêng tư nhưng không có nhu cầu sử dụng căn hộ nhiều phòng ngủ.
Tại khu vực MIDORI PARK, khách hàng có thể nghiên cứu nhu cầu thuê từ người đi làm, chuyên gia và các cặp đôi làm việc tại khu vực lân cận. Tuy nhiên, nhu cầu thực tế đối với từng loại căn cần được kiểm chứng bằng giao dịch thuê, không chỉ dựa vào vị trí dự án.
Theo giả định khai thác mà bài viết sử dụng, căn hộ có thể đạt mức thuê dự kiến 11 triệu đồng/tháng, đã bao gồm phí quản lý.
Với giá mua 2,3–2,5 tỷ đồng, bài toán doanh thu được tính như sau:
| Chỉ tiêu | Giá trị |
| Giá mua tham khảo | 2,3–2,5 tỷ đồng – chi phí thêm nội thất : 2.5 -2.7 tỷ |
| Tiền thuê dự kiến | 11 triệu đồng/tháng |
| Doanh thu thuê 11 tháng | 121 triệu đồng |
| Tỷ suất thuê gộp trên giá mua | Khoảng 4.5%–5%/năm |
Cách tính: Tỷ suất thuê gộp = doanh thu thuê một năm ÷ giá mua căn hộ × 100%.
Với mức giá mua 2,3 tỷ đồng, thêm chi phí nội thất dự kiến 200Tr đồng, tỷ suất thuê gộp tương đương khoảng 5%/năm. Nếu giá mua là 2,5 tỷ đồng, tỷ suất này tương đương khoảng 4.8%/năm.
Đây là tỷ suất doanh thu gộp theo giả định căn hộ được cho thuê đủ 12 tháng, chưa phải lợi nhuận ròng. Nếu có thời gian trống phòng, chi phí nội thất, sửa chữa, môi giới, thuế hoặc chi phí vận hành khác, hiệu quả thực tế sẽ thấp hơn chút
Đặc biệt, mức 11 triệu đồng/tháng là giả định để phân tích tài chính, không phải giá thuê đã được bảo đảm. Khách hàng nên khảo sát các căn tương đương và xác định mức thuê có thể đạt được sau khi dự án bàn giao.
- Lý do 3: Chính sách thanh toán 20–80 giúp chủ động kế hoạch vốn
Bên cạnh giá bán, tiến độ thanh toán cũng là yếu tố quan trọng khi cân nhắc mua căn hộ 1 phòng ngủ.
Theo chính sách 20–80 mà bạn cung cấp, người mua thanh toán 20% giá trị hợp đồng trong giai đoạn đầu và 80% còn lại tại thời điểm bàn giao theo điều kiện áp dụng.
Với giá bán tham khảo 2,3–2,5 tỷ đồng, phép tính minh họa như sau:
| Giá trị căn hộ | 20% ban đầu | 80% còn lại |
| 2,3 tỷ đồng | 460 triệu đồng | 1,84 tỷ đồng |
| 2,4 tỷ đồng | 480 triệu đồng | 1,92 tỷ đồng |
| 2,5 tỷ đồng | 500 triệu đồng | 2,00 tỷ đồng |
Các số liệu trên chưa tính VAT và các khoản chi phí khác; số tiền thực tế phải thanh toán cần căn cứ vào hợp đồng và chính sách bán hàng áp dụng cho từng căn.
Ưu điểm của phương án này là giúp người mua có thêm thời gian chuẩn bị nguồn vốn cho giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, thanh toán trước 20% không đồng nghĩa với việc chỉ cần 20% là có thể sở hữu căn hộ mà không cần chuẩn bị thêm tài chính.
Người mua cần có kế hoạch cho khoản 80% còn lại khi bàn giao, bằng vốn tự có hoặc nguồn tài chính phù hợp nếu đủ điều kiện vay.
4. Bài toán đầu tư căn hộ 1 phòng ngủ The NEST: Nên nhìn vào dòng tiền thực tế
Để đánh giá hiệu quả khai thác, cần phân biệt doanh thu cho thuê, tỷ suất thuê gộp và lợi nhuận ròng.
Ví dụ, nếu giá mua căn hộ là 2,4 tỷ đồng và tiền thuê đạt 11 triệu đồng/tháng:
- Doanh thu thuê một năm: 132 triệu đồng.
- Tỷ suất thuê gộp: 5 %/năm trên giá mua.
- Phí quản lý: theo giả định, đã bao gồm trong mức thuê 11 triệu đồng/tháng, nhưng cần xác nhận rõ trong hợp đồng thuê ai là người chịu khoản phí này.
- Các chi phí khác: có thể gồm thời gian trống phòng, bảo trì, nội thất, thuế và chi phí tìm khách thuê.
Nếu căn hộ không được thuê đủ 12 tháng hoặc phát sinh thêm chi phí, tỷ suất lợi nhuận thực tế sẽ thấp hơn mức 5 % nói trên.
Ngoài ra, cần lưu ý rằng chính sách 20–80 chỉ làm thay đổi tiến độ sử dụng vốn, không làm giảm tổng giá mua căn hộ. Nếu khoản 80% còn lại được tài trợ bằng khoản vay, chi phí lãi vay cũng cần được đưa vào bài toán dòng tiền.
Vì vậy, trước khi quyết định mua, khách hàng nên lập ít nhất ba kịch bản: tiền thuê đạt mức kỳ vọng, tiền thuê thấp hơn kỳ vọng và căn hộ có thời gian trống phòng. Cách làm này giúp đánh giá khả năng cân đối tài chính thực tế thay vì chỉ dựa trên tỷ suất thuê gộp.
5. Ai phù hợp với căn hộ 1 phòng ngủ The NEST?
Dòng căn hộ này có thể phù hợp với ba nhóm khách hàng chính.
Người mua nhà lần đầu: Ưu tiên tổng giá trị sở hữu vừa với ngân sách và cần không gian riêng tư để sinh sống.
Người mua để khai thác cho thuê: Quan tâm đến nhu cầu thuê tại MIDORI PARK và khu vực lân cận, đồng thời có kế hoạch quản lý tài sản dài hạn.
Khách hàng muốn tích lũy bất động sản: Ưu tiên sản phẩm có quy mô tài chính dễ hoạch định hơn và có thể cân đối theo tiến độ thanh toán.
Tuy nhiên, lựa chọn giữa căn 38,8 m² tại EAST và căn 47 m² tại WEST cần dựa trên giá bán thực tế của từng căn, mặt bằng, hướng nhìn, tầng, nội thất và nhu cầu sử dụng. Không nên mặc định căn nhỏ sẽ sinh lời cao hơn hoặc căn lớn sẽ dễ cho thuê hơn khi chưa có dữ liệu giao dịch cụ thể.
Mai Trương Realty – Đồng hành cùng khách hàng tìm hiểu căn hộ The NEST tại TP Mới Bình Dương.
Hotline : 0908204116
Webiste : maitruongrealty.com
Để lại một bình luận